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城市化无法为房价飞涨买下账单,中华夏族民共

文章作者:www.1495.com 上传时间:2019-06-01

十年前,我在人民网赏读了中国社科院经济学博士曹建海教授撰写的那篇《任志强配谈老百姓的住房政治吗》的佳作。他疾恶如仇仗义执言的文笔,给我留下了深刻的印象。曹教授虽不是家喻户晓的顶级名人,但他文中体现的那种位卑未敢忘忧国、秉公为民鼓与呼的精神品格,则让一些名声显赫但言行有悖民意的专家教授为之汗颜。为此,我曾在自己的博客上发表过一篇题为《赞曹建海檄文还任志强庐山真面目》的拙文,以示对曹教授的钦佩。

进入专题: 房地产   房价  

有人认为在房价不断上涨问题上,城市化也是一个很重要的推进因素。城市化是否能为高房价买单呢?

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黄小虎  

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之后,我再一次拜读了人民网强国博客鼎力推荐的曹教授新作《中国必须向高房价宣战》。这是曹教授应腾讯网《博鳌亚洲论坛》栏目之邀撰写的一篇专文。作者针对有关民生大事的高价房的利害得失,击中要害、有理有据、令人诚服的论述,彻底揭露了隐藏于高房价背后官商勾结的腐败现象及其丑恶嘴脸。这是作者又一篇声讨贪官污吏和不法奸商罪恶行径的檄文!

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首先来看一组数据:1978年以来,我国每年的约有1500万农村居民转变为城镇居民 形成了对城市房地产持续旺盛的需求。除此之外,还有大批农村剩余劳动力涌入城市。据中国农民工检测调查显示,2009年度全国外出农民工达1.4533亿人。

《宣战》一文的看点主要有四个方面:既不合理又不合法的高房价导致严重的社会分化,影响消费扩展和经济可持续发展;高房价形成对其它产业和国民消费的挤压,透支我国经济增长的未来空间;高房价和建筑垃圾化导致民怨沸腾,严重损害执政党的形象;高房价成了解决“三农问题”实现中国城市化的最大障碍。

  

房价问题引发了人们较多的讨论和关注。有人认为,城市化是助推房价上涨的重要原因。但也有人认为,城市化是我国发展的一个必然趋势,不能将房价上涨‘归罪’于它。那么城市化与房价之间有怎样的关系?城市化必然导致房价上涨吗?

“民之所忧,我之所思。民之所思,我之所行。”文中作者的忧民情怀溢于言表,耀然纸上。一是担忧地方政府和开发商绝对垄断的房产开发权,剥夺了老百姓在属于全民所有的土地上建房的自主权;二是担忧唯一的高价商品房销售市场剥夺了老百姓购房消费的选择权;三是担忧举世罕见的高房价导致成千上万负债购房的工薪阶层沦为“房奴”;四是担忧收入微薄的购房者年复一年因全力偿还房贷而被迫降低生活水平。“苟利国家生死以,岂因祸福避趋之。”我特别钦佩曹教授基于一个专家学者的良知和高度社会责任感,为国为民不顾个人安危和毁誉得失,挺身而出揭露腐败官员、抨击不法奸商,敢于挑战权威不为尊者讳,向高房价宣战,为民鼓与呼的胆识和勇气!

   前几年,我曾发表过几篇文章,探讨房地产业存在问题及解决办法。这几年,政府加强了保障性住房供应的力度,这是一个重大的变化。但还有许多问题,没有从根本上解决。社会上围绕着房地产业仍然是议论纷纷,论者各执一端。现实与争论促使我再思考,主要思考以下问题:房地产业是支柱产业吗?房地产业问题的深层原因在哪里?房价与地价关系究竟如何?这里,把我的思考付诸笔端,敬请读者批评指正。

我们都知道,中国是传统的农业大国,向工业化迈进还是近三四十年的事情,与工业化想伴随的城市化,从来就是一件任重道远之事,非常复杂,需要解决许许多多的前置性、伴生性和矛盾性的任务。将农地变成工地、将农民变成市民,完成一次身份置换,还只是城市化进城一个小小的开头,还处于名义上的城市化阶段。

这里,不妨让我们再一次听听曹教授那深得人心、掷地有声的警世诤言:“目前,高房价问题已成为社会最为关注的问题,怎样解决这个问题,可以从根本上检验政府‘执政为民’的成色”;“在关系国民经济增长的房地产领域,中央政府的所作所为,始终与大众愿望存在巨大差距,甚至是背道而驰的”;“现任和上届政府始终对房地产业情有独钟,不顾大众要求降房价的强烈欲望,导致民怨越来越多。”

  

一部分人认为,城市化是房价上涨的推动力,毕竟从理论机械来看,城市化对房地产价格上涨具有一定的正向促进效应。而城市化水平与商品房销售价格时序数据的计量分析也显示,城市化水平和房地产价格之间存在着长期的均衡关系。可见,从长期来看,城市化的确会带动房地产价格的上涨。

www.1495.com,曹建海教授的《宣战》一文,好就好在坚持一切从从人民的利益出发,从实际出发,实事求是的根本原则和科学态度;好就好在体现了关注民生的情怀和以人为本的理念;好就好在为民立言,说出了老百姓心中想说的话;好就好在有利于广开言路,强化舆论监督,弘扬社会正气。只有这样的文章,才是广大人民群众喜闻乐见的好文章。我们急切期盼,各类媒体今后能多推荐一些这样忧国忧民、秉公直言的好文章!

   一、房地产业是支柱产业吗?

首先,城市化会增加对房地产的需求,从而拉动价格上涨。在城市化过程中,大量农村居民通过农地征用、子女考上大学及购房入户等渠道转变为城镇居民,从而带动了相当的城市住房需求。城市化还带来大量的配套商营房屋和服务用房需求,譬如,办公、机关、社会服务、医院、学校等方面的用房快速增加。伴随着城市化进程的上述因素的综合作用,必然带来城市房地产需求总量不断扩大。这在一定程度上拉动了房地产价格持续上涨。此类上涨可称为需求拉动型。

中国必须向高房价宣战

——腾讯网《博鳌亚洲论坛》专文

房地产是中国未来最大的不确定因素,也是中国经济这艘巨轮复苏、返航面临的巨大礁石。中国政府寄望继续依赖房地产这一传统引擎拉动日益重要的内需,而中国的老百姓普遍希望房价大幅度回落,或者由政府提供更多的经济适用房和廉租房以解决居住问题。目前,高房价问题成为全社会最为关注的问题,怎样解决这个问题,可以从根本上检验政府“执政为民”的成色,更体现政府领导人大国治理的能力和智慧。

  

其次,快速城市化会导致城镇用地紧张,推动房地产价格上涨。城市化必然产生大量的城市基础设施建设需求,从而占用众多的土地资源,且我国城镇化人口年均增长4.1%,城市建设用地面积年均增长达6.2%,土地使用速度超过城镇人口增长速度。由于城镇土地资源总量有限,大量的用地需求自然会推动土地价格上涨。土地价格还会起到联动作用,使得房屋价格跟着上涨,此类上涨称为成本推动型。

一、房地产业拉动经济增长,是一个伪命题

2008年11月10日,国务院总理温家宝重申房地产业是国民经济的重要支柱产业,对于拉动钢铁、建材及家电家居用品等产业发展举足轻重,对金融业稳定和发展至关重要,对于推动居民消费结构升级、改善民生具有重要作用,要求出台政策促进房地产市场平稳健康发展。

不过,由房地产业拉动的国民经济增长,究竟是房地产开发商们创造的,还是由作为其上游的规划设计、建筑、装饰装修、建材、家居设备等部门创造的,稍微有些常识的都可以给出惟一正确的答案。但是,在一个只允许开发商从事住宅开发的国家,即使是最高政府领导人,在推动国民经济增长的产业判断上,也会出现违背常识的情况。

一个最简单的道理,如果住房商品化可以覆盖全部城乡土地,如果在坚持严格的城乡统一规划条件下,允许任何经济主体从事住房开发,则在中国城市化和新农村建设大背景下的中国,绝无房地产开发不振从而拖后国民经济增长速度的情况发生;而为广大人民诟病的高房价问题,必将在居民自建成本的压迫下,低下它那持久高昂的头颅。

把老百姓的住房、医疗、教育等最基本需要,当成垄断经营的企业事业单位借机要挟和财富掠夺的工具,是1998年中央政府为应对亚洲金融危机、扩大内需的重要改革之举。其中,医疗、教育改革的最大成就,是造就了一大批心灵和肌体皆被金钱腐蚀的“白衣天使”和“人类灵魂工程师”群落,以及极其低效但昂贵的医疗和教育服务。目前,中国政府在公众的巨大压力之下,正在设法修复传统的市场化、产业化改革带来的负面影响。但在关系国民经济增长的房地产领域,中央政府的所作所为,始终与公众愿望存在巨大差距,甚至是背道而驰的。

在房地产领域,温家宝担纲总理的第一任,就于2003年出台了国务院18号文,将原有房改方案中作为供给主体的经济适用房,列入只有少数中低收入阶层才有可能享有的“保障性住房”,将绝大多数城镇居民驱赶到开发商任意定价的商品房市场,由此中国经历了2003年以来全国房价和房地产投资持续高涨、国人望而生畏、地方政府和开发商获取暴利的虚假经济繁荣时期。痴迷于高房价导致的房地产投资高速增长从而快速拉动经济增长的梦想,现任和上届政府始终对房地产业情有独钟,不顾公众降房价的强烈愿望,导致民怨越来越多;而当政者也认为民众不能理解其良苦用心。

在我看来,高房价下的房地产业不仅不能成为拉动国民经济增长的最主要动力,而且必将成为中国经济复兴的最大障碍。首先,高房价损害了居民消费福利,在高房价下,出现了一些人住不起房甚至租不起房的局面,影响了一些城市年轻人的创业热情;在高房价下,工人的工资即使上涨,也失去了改善生活的意义。其次,高房价必将危及中国产业的国际竞争力。高房价推动的高工资势必推动商品价格的虚高,将使中国制造业步香港地区的后尘,失去国际竞争力,即使世界经济复苏,中国产品的出口也将失去扩张的机会。最后,高房价直接影响社会总产品的交换和分配效率。房价高了,租金自然大涨,店铺的生存就成了时下最艰难的一个问题。当商铺普遍无法生存时,货物必然不能畅其流,失去了“外部需求”的、全球1/4-1/3的工业品生产能力,必然面临一个更加凶险的环境。由于国内消费被高度压制和阻塞,大规模投资推动下的产能过剩问题会更加突出,必然在不久的将来深层危及中国的银行体系安全,引起金融和经济体系的大危机。

   我在2005年的文章中认为,房地产业已经成为国民经济的支柱产业。但我最近的研究表明,这个判断恐怕不能成立。请看下表:

以上看法看起来论据充分,似乎很有道理,但情况真的如此吗?是否能把当前的高房价主要归因于快速城市化呢?

二、高房价造就严重的社会分化,影响消费扩张和经济可持续增长

以促进国民经济增长为借口,房地产业迅速大规模地转移了社会财富,为地方政府和官员、开发商营造了一个取之不尽、用之不竭的滚滚财源。在房地产开发业为核心的利益机制下,地方政府、房地产开发商、炒楼机构和个人,甚至商业银行,形成了极度强势的垄断房屋流通环节的产业链,他们相互勾结,藉此获得巨额暴利。显然,不打破房地产暴利,就根本谈不上老百姓买得起房、住得起房的民生问题,幻想维护中间环节高利润条件下的改善民生肯定是不现实的。高房价、高地价形成两极分化,打破了社会正常的价值体系。由此,土地、房屋成为聚集社会财富的“聚宝盆”,而流动性资产,包括货币、科技成果、人类精神财富等,相对处于贬值的状态。

在高房价下,既得利益集团借机暴富,已购住房自住者沦为房奴,而绝大多数新进入城市者则限于买不起房甚至租不起房的窘境,整个社会财富呈现向土地房产集中的局面,推动了社会阶层的分化。高房价的暴利机制,严重打压了普通居民的收入增长空间。由于收入分配严重分化,绝大多数居民虽有消费的欲望,但根本没有可支付的消费能力;中央寄望扩大内需特别是消费需求,也变成了海市蜃楼。

仔细分析我国房地产业的崛起,以及给公众和我国的经济体系带来的巨大阵痛,我们认为主要原因在于房地产业在发展壮大过程中,违背了经济社会发展的三个基本原则:一是违背了市场经济条件下公众自主选择原则。在我国的房地产领域,房屋开发只能经由房地产开发商,城镇居民不能自己建房,不能组建住房合作社,很明显违反了市场经济条件下公众自主选择这一基本原则。二是违背了商品经济社会公平交易这一基本原则。在房地产领域,不公平交易大行其事,如政府为高价拍卖土地,以公共利益为幌子,低价征用农民集体土地;政府与开发商之间,政府处于土地出让的卖方垄断地位,土地作价则根据官商关系不同而因人而异,形成形形色色的土地定价;在炒楼者和消费者之间,投机者轻易可以通过囤积房屋加价出售,这也明显属于不公交易。三是违背了私人劳动和社会劳动的一致性原则。个人或企业通过自己的私人劳动,提供社会所需要的物质财富,中国的开发商虽然也付出了“辛勤运作”的劳动,但是他们的私人劳动并不是老百姓愿意接受的。老百姓希望自己有权利建房子,不希望被你替代,更不希望以远高过自建成本的价格购买房屋。所以强制性的房地产制度让开发商做了房屋建设的甲方,并借此获取超额垄断利润,其结果很难被群众接受。

很显然,我们把房地产业当成支柱产业的政策,开始面临着耕地与人民财力的枯竭,中等收入的城镇居民,包括已经购房的中产阶层消费能力枯竭问题。依靠这样的嗜血产业拉动国民经济增长,不仅房地产业本身必将面临需求大幅度萎缩、房价调整等生死问题,从而拖累国民经济增长;而且高房价对其他产业和居民消费的挤压,也透支了我国经济增长的未来空间。

  

城市化从供给与需求两个方面对房地产价格产生促进效应,但是这种效应主要表现为长期效应且较为稳定。而这两年我国房价快速攀升,这显然不单单是城市化的作用了。

三、高房价和建筑垃圾化是中国政治腐败的标志,形成党群、官民对峙局面,严重损害了共产党的声望

高房价既有建设开发体制问题,更与政治腐败密切相关。事实证明,在中国这样一个土地并不稀缺的国家,高房价实际上是与腐败程度直接相关的。由于房地产开发中的官商一体化和狼狈为奸,社会矛盾被激化,共产党员和官员的社会声望普遍跌入历史低谷,这恐怕是那些改革设计者所没有预料到的。

与高房价相对应的,是中国建筑物质量的低劣,早已成为普遍的问题。这既有房地产开发商、建筑商、监理商追求利润最大化的内在原因,更有地方政府监管缺失的问题。在当代中国,民用建筑特别是住宅的寿命非常之短。例如在北京市,政府拆迁的最新重点已是80年代甚至90年代初的建筑物。根据建设部统计,中国各类建筑物以每年5亿多平方米的规模剧增,而其中大量建筑物的实际寿命仅仅30年,远低于《民用建筑设计通则》的规定年限。由于规划短视、设计缺陷、偷工减料的综合因素作用,中国建筑的平均寿命“50年罕见、30年普遍”,不及国标规定最低使用年限的60%。从这个角度看,所谓城市化建设“日新月异”,实际隐含着“金玉其外,败絮其中”、劣质工程成规模制造的实质。

建筑质量的日益低劣化,是有其深刻的中国特色背景的。从建筑业看,无论是工民建、市政,还是高速路桥、铁路、水利的设计、施工、监理,都通过层层承包,向私人承包制发展且越演越烈。这种趋势促进了建筑企业的日益空心化,即皮包公司化,而且越大的公司,皮包公司的特征就越明显;从房地产开发看,几乎完全垄断了商业和住房开发活动的、90%为私人企业的房地产开发企业,在其开发企业建造项目的过程中,为了追求利润最大化,热衷于使建筑成本“能小则小、不能小也要小”的运作方式,造成了建筑质量的大幅度下降;在建设规划管理领域,一些地方政府领导在城市建设上不讲究质量、效果,只追求速度、表面形象,追求任期内的政绩,城市建设中流行边规划、边设计、边施工的“三边工程”,草率上马,不少工程成为垃圾建筑。

依据我国宪法,城市土地和集体土地都属于公有制土地,政府本应通过划拨手段安排土地给土地所有者——城乡居民满足居住需求而使用。由于理论认识上的一些误区,由政府出面、开发商主要经营的所谓“土地市场化”,实际上是变相把公民拥有的土地,高价再卖给公民,而政府机构、行政官员和房地产开发商,则往往籍此谋取单位和个人的经济利益。为了维护开发商等既得利益集团的利益,政府限制各种自然的、可能成为房地产开发商竞争对手的房屋建设形态,包括居民自建房、合作建房、集资建房、单位建房、建筑企业开发房屋等途径,全力扶植房地产开发这一所谓的国民经济支柱产业,促成房地产开发业这一超级创富模式,而且往往开发商背后,都有作为利益共同体的一个官员或官员集团,在其背后的鼎力支持。

在中国,房地产开发企业是城市规划的习惯破坏者。在最初的设想中,房地产开发企业的目标是统一规划、统一开发。但中国的现实是,透过关系获得土地、修改规划以便更大限度地获得土地增值,一段时间内,几乎成了房地产开发企业的一种常态。在这种体制下,城市规划就成了地方政府和房地产开发商任意涂改的试验场——一旦是房地产开发商看上的土地,一些地方政府就设法修改规划,然后不顾由此可能给居民带来的损失,并动用各种力量强制拆除居民房屋,最后建成让房地产企业实现最大化获利能力的物业形态。2005年,洛桑国家管理学院在其编制的国际竞争力报告中,将中国城市规划水平排在61个样本国家的最后一名!

表1 :全社会固定资产投资与全社会住宅投资结构

我们必须承认,这两年城市化速度非常快。每年将近有1300万农村人口要进去城市。确实,农民进城后存在着对住房的迫切需求,农民工能否做到“居者有其屋”,是其能否顺利实现由农民向市民身份转换的一个基本条件。但就我国城市商品房市场的现实情况看,农民工现在不是未来我不会是这一市场的需求主体。

四、高房价是中国城市化的最大障碍,解决“三农”问题必须解决高房价

从更深层面上分析,鼓舞中国房地产业持续增长的城市化,其实质是包含大量失地农民和人口失业的虚假繁荣和贫困的城市化。尽管统计上的城市人口和实际的土地、房屋建设面积都在持续增加,但房地产行业已逐渐成为既得利益集团从城市原有居民和新进入的居民中转移财富的游戏。

人是城市的最基本要素。所谓城市化,实质上就是农村人口转化为城镇人口的过程,就是人口向城市地区集中、或农业人口变为非农业人口的过程。中国的人口中大头是农民,目前我国统计局的城镇人口在43%左右,但如果剔除根本没有能力在城市置业甚至租房的农民工因素,实际城市化率只有28%。在城里绝大多数人都望而生畏的高房价面前,农民对于住房,甚至连想象都不可能。

1998年中国房改以来到2007年,中国的城市建成区面积由2.138万平方公里扩张到3.547万平方公里,增加65.9%;城市房屋建筑面积由1998年的70.9亿平方米扩张到2006年的174.5亿平方米,增加146.1%。但中国城市的人口密度实际上是下降的。2006年以前,我国城市人口数量限于城市户籍人口,2006年修改为按城区人口与城区暂住人口之和。2006年我国城市平均人口密度为2238人,2007年降为2104人。

即使包含了暂住人口,在高速的城市面积扩展面前,城市人口密度增加注定是滞后的。这决定了城市这样一个高效利用土地的经济聚集体,反而成为一个浪费土地的工具。显然,高房价成为农村人口转为城市人口的最大障碍。国家统计局的一项统计显示,农民工在城市打工,大多居住在简陋的宿舍里。据调查,有29.19%的农民工居住在集体宿舍里,有20.14%的农民工居住在缺乏厨卫设施的房间里,有7.88%的农民工居住在工作地点,有6.45%的农民居住在临时搭建的工棚里,还有12.54%的农民工在城里没有住所,只能往返于城郊之间,或回农村居住。

可见,平抑房价不但直接影响“三农”问题的解决,还影响城市化进程。在城市工作的大部分农民工,没有固定住所,无力购买商品房,无权购买经济适用房,也没有廉租房供应,大都只能住在城乡结合部。这样的城市化不是以人为本的城市化。只有广大的没有户口的外地大学生和农民工在城市安居了,才能使城市真正和谐起来,促进城市进步和现代化进程。

而在高房价的压力下,城市仅仅是农民工停留的“驿站”,他们每年只能像候鸟一样在城乡之间漂移,形成一年一度的独特春运景观——这个应当令执政者感到耻辱,激起他们与高房价斗争不是包庇、沆瀣一气的决心!

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虽然近年来随着劳动力成本上升,公民工的收入水平有了一定的提高,但农民工大多为“打工族”,所从事的工作多为简单劳动,技术含量低,月收入也不高。

五、香港模式终会将中国引向不归之路,应立即远离香港模式

我国香港特区自上世纪90年代以来,通过“非饱和供应土地”来维持高房价,虽然为政府带来了财政收益,但房地产业的“挤出”效应,使财富过多地集中在非生产性资产上,收入集中在非生产部门的居民手中。手中握有房产的中产阶级不愿意资产贬值,而政府顾及中产阶级利益,一直在维持高房价,导致香港长期竞争力的大幅度降低。目前香港的支柱产业主要是金融、港口、机场、房地产业等现代服务业,由于地价过高,香港第二产业发展近乎空白,香港经济对外依赖非常严重,经济安全性较差;而且,由房地产催生的泡沫经济,时常引发香港房价的大起大落,给香港经济带来了巨大的破坏性。

中国大陆效法香港住房制度,造就了目前全球最严重的房地产泡沫,迄今处于积重难返的地步。由于担心房价回落对经济增长的影响,中国政府采取了房地产救市、防止房价大落的一系列政策,除了各项购房税收减免之外,政策还降低了信贷限制和住房消费信贷利率,在很大程度上将房地产行业风险转移到银行业身上,希望借助商业银行体系获得的国家信用,在保证货币流动性和降低存贷利差等手段基础上,保持房地产市场的稳定。

可见,高房价是发生经济危机的罪魁祸首。上世纪90年代,全民炒房、土地价格高出美国3倍有余的日本房地产泡沫破裂,房市出现全国性大暴跌,整个经济也受到了重创。此后10年,日本长期处于萧条期,经济增长始终徘徊于衰退与复苏之间,被经济学界称为“失去的10年”。美国“新经济”泡沫破灭后,房地产成为布什政府推动美国经济增长和居民收入增加的重要手段,房价暴涨催生了次级按揭业务、以按揭贷款作抵押的证券、各种金融衍生品的爆炸式增长,成为本次金融海啸的元凶巨恶。

历史反复证明了的一个颠扑不破的道理:不解决高房价、高地价问题,甚至依靠高房价拉动经济增长,无疑是饮鸩止渴、抱薪救火,最后必然被高房价所害,最终引发严重的经济危机甚至经济崩溃。

  

再看一些大城市的商品房房价,每平米动辄近万元甚至几万元,一些地级市也在每平米五六千元。在畸高的房价水平下,连大城市的白领乃至中等收入阶层都买不起房,农民工要买房置业岂不是太困难了?自然,农民工进城所带动的城市化,与城市商品房的高房价也就是没有必然的、本质的内在联系。仅仅依据我国城市化进城加快就肯定高房价的合理性和持续性,是没有道理的。

六、向高房价挑战、解决城乡居民住房问题,是中国政府和中国人民义不容辞的职责

目前房地产市场萧条主要表现为开发商主导的商品房市场萧条,而政府主导的位置和价格合理的保障房则销售旺盛。政府救房市的着眼点在于为开发商解困,我认为不如趁机厘清建设体制,撇开开发商留待以后处理。根据我的了解,即使开发商把房屋卖给政府用做保障房,或通过银行贷款解决资金链之后,在房价继续大幅走低的条件下,开发商并没有动力进行房屋新建,从而国家希望救助开发商而拉动经济增长的愿望势必落空。

与此相对应的,是我国各种自建房、集资建房、单位建房的欲望很高,也完全有能力建房;中低收入群体对于获得政府保障房的期望很大;农村集体宅基地建设小产权房销售的愿望也很大;地震灾区灾后重建家园的愿望很大。但是由于体制的限制,除灾后重建外,上述有效住房需求则牢牢地被我国的土地管理和建设开发管理体制禁锢了;保障房建设政策的执行则被限定于“不会冲击商品房市场”的原则下,将保障房建于偏远地带,并且定价水平越来越接近于商品房。可见,与其不惜未来银行体系毁坏拯救房地产商,不如通过体制调整疏导居民住房消费需求,同时为银行体系建立房地产信贷危机的“防火墙”,于国于民更为有利。

只要保障房在正常地段正常建设,那么对扩大内需的拉动作用将是非常明显的。从房屋形态的最终层面看,剔除土地位置引起的价格差异,商品房和经济适用房在使用价值上并无任何不同,差的是后者不能为地方政府和房地产开发商提供不劳而获的“暴利”。由此看来,以商品房投资为绝对主体的房地产开发业所创造的GDP,本质上是通过排斥居民自建、单位自建、政府保障性住房等形态而获得的不当得利,不仅对城乡居民消费,而且对农工商等经济实体发展,都形成了严重的透支。

经验证明,以盈利性房地产开发为支柱产业的做法,虽然在拉动建材、钢铁及家电家居用品等产业方面发挥着重要作用。但是,以下两个方面的负面影响,可能抵消上述积极作用:一是住房价格远远超过居民家庭收入水平及其增长,导致房屋大量积压过剩;二是房地产的过度开发及其过度拉动的钢铁、建材等产业,对土地等自然资源和环境形成了严重的危害。

相对而言,非盈利性或微利性住房开发按照相当于或略高于房屋建设开发成本核定房地产销售价格,可以大大降低居民购房的支出成本,为居民在获得住房的同时,同时合理安排吃、穿、用、行、教育、医疗等消费支出,实现生活水平的均衡提高;同时,非盈利性或微利性住房开发由于具有明确的使用指向性,不仅节约了营销费用、利润等不必要的支出,更避免了商品房销售的过剩问题。由于非盈利性住房开发同样带动钢铁、水泥、工程机械、建筑业等产业,因此大力发展非盈利性房地产产业对于当前我国具有重要的现实意义。具体而言,目前应着力发展经济适用房、廉租房等住房形态,同时为开放居民自建房、集体土地房屋平等流转等创造条件。

作为任何一位有理性、有血性的中国人,在高房价面前,要勇敢说不,坚决不为高房价买单,即使政府百般倡议也不要为其所动;在任志强、潘石屹等房地产奸商面前,要大胆驳斥其荒谬观点,同时坚决不买房地产奸商的住房,断绝其经济来源,割断其豢养御用走狗的经费,使其付出与人民为敌的代价;对于人民赤子的倡议,要积极支持,不仅在口头上,更要在行动上,一起为建设人文、和谐、人民当家作主的国家而奋斗。

原载:

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   通过表1可知,全社会固定资产投资中农村所占比重,1990年为27.5%,2000年为20.3%,2007年只有14.5%。相应的城市所占比重分别为72.5%、79.7和85.5%,其中城市房地产所占的比重,1990年为7.7%,2000年为15.1%,2007年达到18.4%。大约从2004年前后,每年的城市房地产投资,就超过了当年全国农村的全部固定资产投资。 另外,全社会住宅投资中,1995年农村占30.8%,2007年只有15.1%,相应的1995年城市占69.2%(其中房地产业占37%),2007年城市占84.9%(其中房地产业占72%)。

城市化对房价可能会有一些影响,但不能把城市化视为支撑高房价的刚性要求,毕竟农民工的住房需要不等于其住房需求。农民工需要住房与有能力购买住房,这完全不是一个概念。前者是一种良好的主观意愿,后者才是实实在在的需求。

  

   很显然,这是一个城乡严重失衡的结构。在这样一个结构中,房地产业的光辉只能惠及城市,而不能普照广大的农村。不仅不能普照农村,目前的房地产业还是城市与农村争夺资源的重要渠道,因而也是导致城乡经济失衡的一个原因。这样一个产业,能够称为支柱产业吗?

  

   即使在城市,现在的房地产业也并未带来社会的和谐。有研究称“全国已出让土地但未销售的存量住宅约26.9亿平方米,相当于全国人均两平方米,城镇居民人均四、五平方米。”[1] 但是,不仅城市的中低收入阶层买不起房,就是许多收入较高的“白领”,也沦为“房奴”。那么多的房子都到哪里去了?据零点公司2006年调查,太原商品房的购买者中80%是非本市居民,北京、大连是60%,郑州是55%。[2]这些“非本市居民”,不可能是农民工,也不可能是其他低收入者,只能是形形色色的投资、投机者。该调查据此判断,我国的房地产业基本上是被投机资金所操纵了。2008年世界金融危机袭来,资金紧张导致房价下跌,投资者遭受损失。但进入2009年,投资客的春天又来了。例如,据北京市土地学会江桥同志提供的资料,今年年初时深圳楼市的投资客比例不到5%,而6月已经达到30%左右;上海、北京等地也是如此,4月以来,别墅、高档公寓等高档住宅的成交量大幅增长,其中,北京某些新开盘的项目,投资性置业占比超过三成,上海某小区三期目前的销售数据,投资性购房的比率占据到7成以上。又据近日媒体的报道,上海高档楼盘的投资客大举出手,已将“刚性需求者”(即自住性需求)挤出市场。[3]可以说,我国的房地产业已经成为投机冒险家们的乐园。进入这个乐园的“门槛”,可比进入股市的“门槛”高得多,因此它只能是极少数人的乐园。

  

   一方面是广大的低收入人群买不起房子,大量造好的房子闲置,另一方面是少数人炒买炒卖数量可观的房子,实际上也是闲置。可见,目前我国的房地产业的利益指向,是不为广大老百姓服务,只为少数富人服务的。处在穷人与富人中间的所谓中产阶级,也是当今房地产业的受害者。本来,他们是引领社会消费的中坚力量,但在越来越高的房价的压迫下,被迫透支自己几十年乃至一生的收入,节衣缩食,很难发挥这样的作用了。我们今天所面对的,就是这样的房地产业,它能算是支柱产业吗?

  

   在正常情况下,通过房地产开发商的服务,将建筑业、建材业、与房屋有关的制造业和规划设计、建筑设计、金融服务、物业管理等连接为产业链,为社会提供各种房屋,满足人民生产、生活的需要。在这个产业链中,尽管开发商处于高端,但它本质上不过是个市场中介组织。所以产业划分,把它归入第三产业的服务业。也就是说,所谓房地产业,其实并不属于实体经济。一个国家或一个社会,终究是靠实体经济支撑的。在不同的发展阶段,起支柱作用的实体产业有所不同,但第三产业中的某一具体行业则无论如何起不了支柱作用。说房地产业是支柱产业,在理论上也是不能成立的。

  

   那么,当今中国的支柱产业是什么?我个人认为,其中之一是建筑业。请看下面的表格:

  

表2:建筑业与房地产业

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表3: 全社会固定资产投资中的建安工程投资和房地产投资

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   建筑业所涵盖的范围,比房地产业要宽,不仅从事房屋建设,而且从事诸如桥梁、涵洞、管线、道路、水坝、专用厂房等各类基础设施的建设;不仅在城市建设,而且足迹遍及穷乡僻壤。从表3可以看出,固定资产投资中的建筑安装工程投资额,比房地产投资额高得多。近些年来,房地产业投资增长很快,但其投资额也只是建安工程投资额的30%左右。从表2则可看出,即使是房屋建筑,不管是施工面积还是竣工面积,建筑业也都比房地产业高许多。例如2005年和2007年,房地产业的房屋竣工面积只是建筑业房屋竣工面积的不到30%。

  

   一个时期以来,人们常说房地产业带动了几十个产业的发展,其实,真正发挥这种带动作用的,主要是建筑业。建筑业在社会生产、生活中的基础地位和作用,是无可取代的。而房地产开发商则可被多种主体取代,如政府、住房合作社、集体、个人等等。

  

   总而言之,国民经济的支柱产业,是建筑业而不是房地产业。但由于房地产业所连接的产业链中,建筑业处于基础性的、突出的位置,导致我们把房地产业误认为支柱产业。这个思想认识上的误区,妨碍我们正确对待和解决房地产业存在的问题。因此,有必要本着解放思想、实事求是的精神,重新反思。

  

   二、我国房地产业问题的原因及解决办法

  

   单从经济现象看,我国房地产业最主要的问题可概括为两个,一是房价严重脱离广大居民的收入水平和支付能力,实在是太高了,不利于人民安居乐业,不利于扩大消费,不利于城市化健康发展。二是高房价之下的高利润,吸引着越来越多的社会资金和资源进入房地产业,导致积累与消费失衡,产业结构失衡,地区经济失衡,并且造成巨大浪费。如果说第一个问题属于微观表现,那么第二个问题则是宏观后果。

  

   导致上述问题的主要原因是什么?我曾写文章认为,主要原因是政府的体制不完善,政策有缺陷,并从财政体制、银行信贷、土地制度、税收管理、行业管理等方面,作了一些分析。[4]我现在仍然坚持当时的看法,但对具体原因的分析和解决办法,又有了一些新的认识。下面,着重谈谈这些新的认识。

  

   1 住房供应要多元竞争,防止垄断。

  

   上世纪80年代末至90年代初,理论研究和政策研究界探讨城市住房制度改革,最终形成的思路是,对存量住房实行“租售并举,提租促售,以售带租,小步快走”方针;对增量住房的建造与供应,则是政府建房、合作建房、私人建房和开发商建房并举。但后来实际执行,却没有按这个思路走。原有住房是只售不租,一步到位;新增住房的供应,一度只剩了开发商。改变思路,与当时急于甩财政包袱有很大关系。但这样做,却不符合社会主义市场经济的规律。

  

   本来,租和卖都是商品交换的形式,采用什么形式,应由消费者根据自己的情况决定。西方发达国家的住房自有率,少的百分之四、五十,多的百分之六、七十(也有个别国家达百分之八、九十),仍有很多人依靠租房解决居住问题。我们只售不租,使解决住房问题的途径过于单一,房屋租赁市场长期不能发育,误导了人们的住房观念,最终财政也还是要大量补贴。

  

   本来,市场经济中住房供应应该是多元竞争的,但一段时期内政府不投资了,对合作建房、私人建房也没有任何鼓励和引导措施,客观上是打压,结果导致开发商一家独大,处于绝对垄断地位。原来的无房户和新增人口,解决住房问题只能去找开发商。但他们面对的是一个典型的卖方市场,正可谓“宰你没商量”。随着投资、投机日盛,房价节节攀升,形成了房子虽然大大的有,但大批穷人只能望房兴叹的现象,以及消费者补贴投资投机者,收入低的人补贴收入高的人等现象。

  

   后来我们意识到,解决穷人的住房问题是政府的责任,逐渐建立并加强了廉租房等保障性住房的投入机制。从改革思路来看,实际是向90年代初的思路回归。回顾这段历史,是为了说明如下道理:房价高的根子是垄断,而开发商的垄断地位并不是开发商自己造成的,是政府的政策造成的。

  

保障性住房投入供应机制的建立,使穷人解决住房问题有了希望,应进一步加大这方面的改革力度。但白领和其他中产阶级仍在作“冤大头”,怎样解决他们的问题?在国外,住宅合作社作为非盈利组织,已有200多年的历史,有很成熟的组织制度和管理模式,是解决人民住房问题的重要途径。[5]我认为,我国也应大力发展合作建房,为此,有必要在土地、融资、税收等方面给予政策支持。此外,在小城镇甚至小城市,也应允许私人建房。这些都是90年代初形成的改革思路。这一思路的基本精神之一是多元竞争,(点击此处阅读下一页)

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